近年来,业主与物业服务人之间矛盾时有发生,并呈现出易复发、化解难等特点。最高人民法院日前发布5件物业服务合同纠纷典型案例,对物业费催收方式、物业服务合同终止后的“交接难”等物业领域群众关注的问题进行回应,旨在充分发挥典型案例的示范引导效应,统一裁判规则,做好物业纠纷矛盾预防化解。最高法积极回应群众关切,指导各级人民法院妥善应对物业领域的新情况新问题,实质性化解包括物业服务合同纠纷在内的民事纠纷,着力促推解决人民群众急难愁盼问题。

  物业服务人不能以限制使用门禁系统等方式催缴物业费

  【案情】某小区业主张某发现,因其欠缴物业费被小区物业公司禁止使用所住单元电梯及门禁系统。与某物业公司交涉无果后,张某诉至法院,要求恢复自己对电梯及门禁系统的使用功能。

  法院审理认为,张某虽欠缴物业费,但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催缴物业费。张某欠缴物业费的违约行为,某物业公司可另行依法维权。经法院依法释明后,某物业公司恢复了张某对门禁系统的使用。

  【说法】民法典规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费,实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权,既缺乏法律依据,也超出了合理必要限度。

  最高法提示,物业服务人催缴物业费应采用合理合法方式,业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的,物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益,但不应以影响业主正常生活的方式催缴。

  物业公司拒不退场,不得要求业主支付合同终止后的物业费

  【案情】某小区业主委员会向某物业公司函告原物业服务合同到期后将重新选定物业服务人,并邀请其积极参与竞标。某物业公司回函表示原物业服务合同到期后自行终止。之后,该小区选聘新的物业服务人并与之签订《物业管理服务合同》,业委会通知某物业公司及时办理交接事宜,但其未在合理期限内退场,致使新物业服务人长期无法进场服务。某物业公司因向业主何某某收取原物业服务合同终止后的物业费未果,向法院提起诉讼。

  法院审理认为,某物业公司在原物业服务合同终止后,未按业委会要求向新物业服务人履行交接义务,经明确告知法律后果后仍拒不退出该物业服务区域,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费用。最终判决:驳回某物业公司的诉讼请求。

  【说法】民法典规定,物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

  由于新老物业服务人之间的利益冲突等原因,部分原物业服务人无视小区业主共同意愿,继续占用物业用房、拒不交还相关资料,“以服务之名行强占之实”,造成新物业服务人难以顺利开展工作。本案判决驳回某物业公司的诉讼请求,有利于引导物业服务人按期退场、依法履行交接义务,对于规范物业服务行为、构建和谐宜居的小区环境具有积极意义。

  对业主大会选聘新物业服务人的决定,原物业服务人无权提起诉讼

  【案情】某物业公司是某小区建设单位选定的前期物业服务人。后该小区召开业主大会作出解聘某物业公司、选聘新物业服务人的决定,小区业委会与新物业服务人已另行签订物业服务合同。该物业公司认为,小区业主大会作出选聘新物业服务人的决定,不符合法律关于对业主共同决定事项进行表决的专有面积和业主人数比例的规定,起诉请求确认该决定无效。

  法院审理认为,某物业公司不是该小区业主,不受业主大会决定的约束,与该被诉业主大会的决定不具有直接利害关系,故无权起诉请求撤销业主大会决定或者确认该决定无效。最终裁定:驳回某物业公司的起诉。

  【说法】根据民法典,选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会决定是业主对小区重大事项行使共同管理权、实行业主自治的重要方式。业主大会作出的决定对业主具有法律约束力,并不直接约束业主以外的主体,因此,物业服务人没有诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的必要性和实效性。如果原物业服务人认为物业服务合同解除造成其损失的,可以另行主张。

  最高法表示,本案明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定不能提起诉讼,具有规则指引作用,有利于维护业主大会决定效力、依法保障业主行使共同管理权。